부동산유치원 - 하선,효연

어른살이를 위한 진짜 교양책!

 

부동산에 대해서 아무것도 모르는 사람들에게 가볍게 읽기 좋은 책을 소개합니다.

 

현실은 냉정하고 모르면 손해보는 세상이기에 저로서는 청년들이 반드시 읽어보았으면 하는 책이기도 하고

 

내 권리, 내 기회를 찾는 공부라고 생각합니다.

 

서른이 다 되도록 부동산을 모른다는 것은 자랑이 아니라는 말이 있는데 매우 공감되는 말인것 같습니다.

 

그렇듯 부동산을 모르면 손해보는 일이 생길 가능성이 높고 적어도 미래를 생각한다면 최소한의 지식은

 

알고 있어야 합니다.

 

이 책은 부동산을 볼 때 아주 기본적인 것들에 대해서 잘 설명해놓고 있습니다.

 

1. 보이는 하자보다 무서운 안보이는 하자

청년들이 원룸을 구할 때 이 안보이는 하자로 인해 피해를 보는 경우가 종종 있습니다.

곰팡이, 결로, 공실률 등 보이는 하자는 우리가 어느정도 쉽게 파악할 수 있지만

보이지 않는 하자 즉, 권리상 하자는 지식이 부족하면 큰 코 다칠 수 있는 매우 중요한 사항입니다.

모르면 편할 것 같지만 모르면 반드시 손해를 보게 되어 있습니다.

 

a. 눈에 보이는 하자

압류, 가압류, 가등기, 가처분, 저당권, 근저당권, 전세권, 등기된 임차권 등

 

b. 눈에 안보이는 하자

당해세(국세,지방세), 미등기 임차권, 미지급 임금, 최종미지금 퇴직금 및 재해 보상금 등

 

눈에 보이는 하자는 등기부에 나타납니다.

눈에 보이지 않는 하자는 소유주의 협조 없이는 확인할 수 없습니다.

흔한 일은 아니지만 눈에 보이지 않는 하자로 인해 소유권을 상실하는 경우도 있습니다.

 

 

2. 권리 분석

권리 분석은 '공시된 권리분석'과 '미공시된 권리분석'로 나뉘는데

권리 분석을 한마디로 표현하자면 거래하고자 하는 대상 부동산에 대한 하자, 흠결사항을 찾아내는 활동이라고 할 수 있습니다. 부동산 공부를 시작하면 '권리분석을 할 줄 알아야 한다' 라고 합니다. 앞서 말했듯 거래하고자 하는 대상이 정상적인 물건인지 나에게 피해가 올 수 있는 물건인지 알아봐야 한다는 것입니다. 만약 권리분석이 어렵다면 전문가를 통해서라도 반드시 파악하시길 추천드립니다.

 

 

3. 공시력과 공신력

자음 하나 다를뿐인 이 용어들은 생각보다 큰 차이가 있습니다.

이것은 우리가 일반적으로 알고 있던 상식을 뒤엎고 모르면 손해본다는 말을 아주 잘 표현해주고 있다고 볼 수 있습니다.

 

a. 공시력

공적으로 알리는 것

 

b. 공신력

공적으로 믿을 수 있는 것

 

여기서 '공시'란 말 그대로 '알림'입니다.

그리고 '공신'이란 말 그대로 '공적으로 신뢰할 수 있다'는 말입니다.

 

토지대장, 건축물대장 지적 제도에 의해 지적부에 기록되는 사항은 국가 직접 또는 간접적으로 확인 및 조사한 후에 기재되어 공신력을 인정 받을 수 있습니다.

그러나 많은 사람들이 등기사항전부증명서(이하 등기부)만 보고 계약을 합니다.

안타깝지만 이 경우에 사기를 당할 확률이 높아집니다.

등기부에서 근저당이 없는 깨끗한 집으로 입주 당일까지 확인하였어도 이것만으로는 100% 신용을 해서는 안됩니다.

등기부는 권리분석을 할 때 확인해야하는 문서 중 하나일 뿐입니다. 등기부 만으로 모든 권리를 파악할 수는 없습니다.

공시력만을 가진 대표적인 예가 등기부이며 우리나라의 등기제도는 형식적인 요건만 갖추면 서류 심사만으로 등기 할 수 있습니다. (해당 집의 '진짜' 소유주가 누구인지를 실제로 조사하여 등기할 권한은 등기소에 없습니다.)

 

책에 기제된 사례를 보면

A라는 사기꾼이 정밀하게 서류를 위변조하여 B의 집을 마치 자기 집인냥 등기를 했습니다.

C는 등기부만 보고 계약을 했는데 B가 이 사실을 뒤늦게 알고 말소등기청구소송을 통해 등기를 회복하였습니다.

C는 이미 A에게 대금을 지불한 상태이고 A는 사라진 상황입니다.

C는 등기부를 확인하고 거래한 것이라고 호소했지만 안타깝게도 등기부는 공신력이 없기 때문에 구제받지 못 했습니다.

 

그리고 등기부는 또한가지 치명적인 단점이 있는데 실시간으로 권리변동이 기재되지 않는다는 점입니다.

즉, '시차'가 있어서 오늘 등기했어도 내일 갱신된다는 것입니다.

 

왜 등기부는 공신력을 인정 받지 못 하는 것일까요?

책에서 저자가 말하기로는 '만약 공신력을 인정하게 된다면 부동산 거래에 대한 불안전 요소에 대하여 국가가 책임을 져야 하기에 현실적으로 쉽지 않은 이야기다'라고 합니다.

 

책의 일부 내용만 적었는데도 뭔가 많아보입니다.

어렵게 보이지만 막상 알고보면 그리 어렵지 않은 부분이기도 합니다.

요점은 '권리분석을 해라. 그리고 권리분석을 하기 위한 서류 한장만 보고 믿지 말아라' 입니다.

공시력과 공신력의 구분만 잘 해도 권리분석 반은 했다고 생각합니다.

이 책은 부동산을 모르는 사람이라면 반드시 읽어보기는 강력히 추천드립니다.

 

 

부동산 유치원:어른살이를 위한 진짜 교양

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